日本も高金利の時代に入った？この先も続いたらどうなる (1)

10月7日時点で日本の長期金利（10年国債利回り）は約3.1%まで上昇しました。

また日銀による政策金利も9月18日に0.25%引き上げられ1.25%となりました。これは前回の6月に1.0%に引き上げてから3か月という今までにない速いペースです。

このままのハイペースで金利上昇が続くとは考えにくいのですが、仮にスローダウンしたとしても、これから先に高金利の時代が続けば私たちの暮らしにどのような影響を及ぼすかを予測してみました。

1．金利のある時代に戻ってきた

日本も今から35年～40年前のバブル期と言われた時代では、10年国債利回りが6.6％まで上昇し、日銀では今の政策金利に相当する公定歩合を1990年8月に6.00％に引き上げました。

こんなことが再度起きるのでしょうか？・・・それは有り得ないと思います。

当時は人口が増加し、経済成長率も遥かに高く、企業の借り入れ需要も旺盛でした。

一方、今の日本では人口減少と少子高齢化が進み、日本の債務残高（いわゆる国の借金）もGDPの2倍を超える大きな金額（1,347兆円財務省発表）となっています。

それに、30年以上続いた低成長時代（デフレ）の日本では賃金上昇も物価上昇もほぼ横ばいの状態が続き、「ぬるま湯にとっぷり浸かった蛙は急に周りが熱くなってもぴょんと飛び出せない」のと同じように身動きが取れないのです。

しかし、金利のある時代は悪いことばかりではありません。今は個人向け国債では年2％前後の利子が付き、銀行などの預金金利も以前とは比べものにならないくらい高くなっています。

銀行にお金を預けておけば利息がもらえる時代になったとも言えます。

２．住宅ローンの金利負担に懸念

もっとも懸念されるのが住宅ローンの金利上昇により、月々のローン返済ができなくなる人が多数出てくることです。

住宅ローンの借入タイプでは現在約75%の人が変動金利で借りています。

しかも頭金がほとんどなしの融資率90%～100％が24％、100％超が12％となっています。

また返済期間では30年～35年が39％、35年超で借り入れている人は23％以上います。

さらに夫婦共働きで収入合算やペアローンで借りているカップルは合計で39%に及んでいます。

これらのデータから分かることは、多くの若い世代が生活に余裕のないなかで背伸びをして住宅を購入している実態です。

住宅ローンの金利が上がると返済の負担がどのくらい重くなるかを示します。

例えば5,000万円を35年で借りた場合の月々の返済額（ボーナス払いなし）と総返済額は、

●金利0.5％・・・約13.0万円　（総返済額5,451万円）

●金利1.0%・・・約14.1万円　（総返済額5,928万円）

●金利2.0%・・・約16.6万円　（総返済額6,956万円）

●金利3.0%・・・約19.2万円　（総返済額8,082万円）

●金利4.0%・・・約22.1万円　（総返済額9,298万円）

最近10年間の住宅ローンの金利推移をグラフで見てみると、ここ１年～２年で急激に上がってい

るのがわかります。

多くの金融機関では変動金利での返済基準として、5年間一定で最大変動率125%というルールを設けています。

なので急に返済額が月５～10万円も増えたという人はそう多くないでしょう。

しかし、ここで注意してほしい点は、変動金利の見直しは半年ごとに行われ、返済額が変わらなくてもその間の利息額は増えていて、その分元本の減り方が少なくなっているという仕組みです。

３．今後の住宅価格はどうなる？

住宅ローンの金利タイプには変動金利型の他に、固定期間選択型と全期間固定型があります。

この住宅ローン金利固定型は日本の長期金利に準じた金利で上昇します。

日本の長期金利は冒頭でも触れましたが、数年前までは金融緩和でほとんど０％であったものが現在3.1％を超えました。

そのため、現在どの金融機関でも長期の固定金利は4.0％～4.5％となっています。（唯一フラット35は条件により3%台で借りられる）

2026年8月の中古マンションの成約状況をみると明らかに調整の兆候が見えてきています。

特に注目したいのは以下の通りです。

●東京23区の中古マンション制約㎡単価・・・前年同月比0.3%下落

●成約件数・・・前年同月比20.6%減

●首都圏全体の成約件数・・・10.5%減

●首都圏の在庫・・・8.2%増

中古マンションを購入する層は若い世代のファミリー層が中心で、住宅ローン金利の上昇に伴って返済額が大きくなり過ぎるのに気が付き、ライフプランの中で返済可能な安い物件へとシフトしているのだと思います。

首都圏新築マンションの平均価格は、今年7月時点でなんと1億6,493万円（不動産経済研究所調べ）、東京23区内では2億6,520万円と途方もない高額な物件価格になっています。

こんな高額物件では実際に住む目的で購入する人は少なくなり、購入するのは企業か相続対策と投機目的の富裕層の人ばかりとなります。

ちなみに2026年8月の首都圏新築マンションの平均価格は9,770万円と大幅に下がりました。これは7月に東京23区内に超高額な物件が多数出たことによる反動のようです。

今後のマンション価格の動向は、大きく開いたワニの口のように2極化しているものと思います。

一方、新築小規模戸建住宅の価格推移を見るとマンション価格の推移と比べて緩やかで、特に東京23区を除けば横ばいとなっています。

今後は若い世代のファミリー層では高額なマンションの購入を諦めて、戸建住宅の購入へと向かうと思われます。

戸建住宅の価格も駅に比較的近い利便性の良い場所から順次上がっている傾向がみられます。

2,000文字を大幅に超えてしまったので、続きは来月のブログに掲載します。

予告のサブタイトルは以下の通りです。

4． 国の債務残高（借金）に対する利払い費の増加が財政を圧迫！

5． どうして長期金利は上昇し、日銀は政策金利を上げるの？

6． 私たちの暮らしは今後どうなる？

7． まとめ