住宅ローンの金利について

日本を除く世界中で国債や政策金利が上昇し、それに伴い住宅ローンの金利も上昇しています。日本ではこれからどうなるでしょうか?気になるところだと思うので、住宅ローンの金利について説明します。


住宅ローンの金利タイプ


住宅ローンの金利タイプには、3種類あるのはご存じだと思いますが、簡単に説明しておきます。


①変動型

他の金利タイプに比べ金利が低いが、半年ごとに金利が見直されて返済額が変わる。ただし、5年ルール(5年間は返済額が変わらない)、1.25倍ルール(前回の返済額の1.25倍を超えない)という規則があるが、最終的に調整される。


②固定期間選択型

当初の5年間、10年間、15年間など固定金利期間を選んで返済額を一定にできる。固定金利期間が終了した時点で、変動型に移行するか固定型を選ぶかなどの選択ができる。ただし、固定金利期間が終了した時点で金利が見直される。


③全期間固定型

全期間で金利が一定で、返済額も一定にできる。ただし、他のタイプと比べて金利は一番高い。

住宅金融支援機構による「フラット35」では、団信への加入が任意で、保証料も通常無料。


8月1日現在の最低金利は、変動型0.375%(みずほ銀行)、固定10年型0.795%(au自分銀行)、全期間固定型1.195%(りそな銀行)となっています。金利の変化としては、変動型に変化はなく、固定期間選択型と全期間固定型がやや上昇していま。マネーデータ(レターの1枚目に記載)と各銀行間での金利データに差があるのは、それぞれの銀行で優遇金利(金利の引き下げ)を適用しているからです。最新のデータにおける金利タイプ別で利用している人の割合は、変動型73.9%、固定期間選択型17.3%、全期間固定型8.9%となっています。


変動金利と固定金利を決めているものは?


日本ではなぜ変動金利は変わらず、固定金利ではやや上昇に留まっているかというと、変動金利は日銀の短期金利(政策金利で-0.1%)にほぼ比例し、固定金利は長期金利(10年物国債金利で0.25%の利回りで指値オペ)にほぼ比例しているからです。アメリカのFRBをはじめ、日本を除く各国の中央銀行ではインフレ対策として政策金利を徐々に上げているのに対し、日銀は「景気は持ち直しており腰折れを懸念する」として、政策金利を-0.1%に固定しています。一方、長期金利である10年物国債金利は、本来市場で国債取引価格により決まるのですが、上がりそうになると日銀は必死で買い支えて(無制限に国債を買入れて)金利の上昇を0.25%に抑えています。


●今後の金利見通し


日銀は「2%の『物価安定の目標』の実現を目指し、これを安定的に持続するために必要な時点までこの金融緩和政策を継続する」としています。しかし7月22日公表の消費者物価指数(除く生鮮食品)は、前年同月比で2.2%上昇しています。これから秋にかけてさらに物価は上がる見通しです。それでは日銀は金融緩和を見直すのかというと、急には変えないでしょう。その主な理由を列挙します。

①賃金上昇が限定的で、物価のインフレ率を加味した実質賃金指数(前年同月比)では5月で-1.8% と低く、経済が安定的に成長しているとは言えません。


②日本政府の国債発行残高は1000兆円を超えていて、GDP比200%は世界ワースト1位。つまり、国の借金が1000兆円あることになり、単純計算で金利が1%上昇しただけで10兆円の利払いが増加することになります。日本国家予算が107兆円強(税収は65兆円程度)しかないのでは、金利上昇は何としても避けなければなりません。


(参考資料)日本銀行:2022年6月17日日本銀行 当面の金融政策運営

https://www.boj.or.jp/announcements/release_2022/k220617a.pdf